Comment financer l’achat de son cabinet médical? 

L’obtention d’un financement est une étape clé dans son projet d’acquisition, et bien souvent l’une des plus difficiles. Pour obtenir son prêt, il est essentiel de réunir plusieurs conditions : 

• Avoir un dossier complet et un plan de financement viable 
• Savoir présenter son projet 
• S’adresser aux bons interlocuteurs avec la bonne approche
• Négocier son assurance emprunteur 

Quelques notions essentielles : 

Le risque est l’un des premier facteur que votre conseiller bancaire va analyser; d’où la nécessité de présenter un projet viable, de qualité, dont le risque est mesuré. 

Comment constituer son dossier de financement ? 

1. Prévisionnels 

La première étape, obligatoire, consiste à établir deux prévisionnels sur 3 ans : 

• Un prévisionnel d’activité (Entreprise Individuelle / SELARL) 
• Un prévisionnel sur la structure acquéreur (ex : SCI)

Difficultés rencontrées: Seul un expert comptable peut fournir et certifier un prévisionnel.

Dans l’objectif de mettre en avant la rentabilité de votre projet, il est très fréquent de devoir demander à votre expert comptable des ajustements. Cette démarche demande d’avoir certaines compétences en comptabilité et en finance. 

2. Documents 

Contrairement à l’emprunt effectué à titre personnel, une demande de financement professionnel requiert de nombreux documents. L’une des raisons est qu’un professionnel en libéral peut avoir des revenus plus fluctuants qu’une personne salariée. Les banques vont alors chercher à avoir une vision globale mais détaillée de votre activité afin de déterminer la stabilité de cette dernière.

Difficultés rencontrées: Chaque situation est différente. Il est primordial de connaître la gymnastique de raisonnement des banques afin d’anticiper les documents qui seront demandés, les faire réaliser par les bons interlocuteurs (prévisionnels, devis travaux, attestation de CA, autorisation administratives etc.); et par conséquent de pouvoir présenter rapidement un dossier complet. 

Attention: lorsque vous aurez signé votre compromis de vente, vous n’aurez que 2 mois maximum pour justifier aux notaires de la bonne obtention de votre financement.

Comment présenter son projet ? 

1. Savoir mettre en avant son projet 

Chaque projet est unique. La manière dont un projet est présenté a un impact fort sur l’obtention ou non de son financement. De nombreux paramètres sont à prendre en compte : 

• Répartition de l’emploi du temps (salarié / libéral)
• Capacité à augmenter le CA 
• Structure de l’actionnariat de la SCI (répartition, nature des actionnaires)
• Endettement / capital personnel etc. 

L’une de nos missions consiste à étudier votre projet et appuyer votre demande en se basant sur les points forts qui font la différence. 

2. S’adresser aux bons interlocuteurs

Plusieurs acteurs sur le marché sont spécialisés dans les professions médicales et paramédicales : Interfimo, le pôle santé du Crédit Agricole ou encore CMV Médiforce de la BNP Paribas etc. 

Tous ces acteurs ont des approches, une réactivité et des critères différents. 

Certains demandent peu ou pas d’apport, d’autres ne financent pas les frais annexes tels que les frais de notaires, les frais d’agence, les frais de dossier etc.). 

Au delà des taux, sur lesquels le contexte économique fait qu’il y a peu de marge de négociation, d’autres critères fondamentaux peuvent avoir un fort impact : 

• La durée du remboursement : généralement de 15 ans, nous poussons les dossiers pour que la durée soit de 20 ans (durée maximum pour des emprunts professionnels). 
• Le différé de remboursement de l’emprunt : conditions non négligeables, surtout lorsque des travaux sont prévus. Le différé permet de commencer à rembourser le capital de votre emprunt 3, 6 voire 9 mois après l’acquisition. 
• Caution personnelle : cela peut réduire votre capacité d’emprunt pour de futurs achats immobiliers. Il est intéressant de réduire au maximum le montant pour lequel vous êtes caution. 
• Garantie hypothécaire : une alternative à la caution personnelle. L’emprunteur met en garantie un bien immobilier que la banque pourra saisir et vendre en cas d’impayé. 
• Privilège Prêteur de Deniers (PPD): la différence avec l’hypothèque tient notamment du fait que l’inscription au PPD permet à la banque d’être indemnisée en priorité. A noter que le PPD ne s’applique pas à un achat en VEFA. Le coût du PPD représente généralement entre 0,50 % et 1 % de la somme totale du prêt immobilier.

Comment choisir son assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est indispensable; elle permet de couvrir partiellement ou en totalité votre emprunt en cas de décès ou perte totale et irréversible d’autonomie. 

Plusieurs possibilités s’offrent à vous : 

1. Accepter l’assurance emprunteur affilié à votre banque, ce qui permet de gagner du temps et ainsi éviter le processus de délégation. 
2. Déléguer l’assurance : n’ayant pas le droit de vous imposer une assurance, vous pouvez contracter une assurance emprunteur auprès d’une autre compagnie, du moment que le contrat présente un niveau de garanties et d’exigences similaires à celui de la banque prêteuse. 

D’autant que La loi du 28 février 2022 – « pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur » – vous offre un droit de résiliation “à tout moment”; ce qui vous permet de changer d’assurance quand vous le souhaitez.

L’obtention d’un financement professionnel n’est pas gagné d’avance, demande du temps et de nombreuses connaissances. 

En 2022, 100% des professionnels que nous avons accompagnés ont obtenu leur financement. 

Notre mission est de vous conseiller et de vous accompagner dans ces démarches pour vous faire gagner du temps et faire aboutir votre projet.