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  • Eugénie

Acheter en copropriété : que vérifier avant d'acheter ?

Acheter un logement en copropriété, ce n’est pas seulement prendre part à une vie d’immeuble. Charges, travaux, vie syndicale … vous vous engagez au-delà de votre simple appartement. En tant que « co » - propriétaire, vous devenez responsable avec vos voisins de l’immeuble et de ses parties communes.


Notre ambition ? Que vous soyez au courant de la totalité de vos charges et anticiper au mieux les futurs et que vous connaissiez le fonctionnement de la copro dans laquelle vous arrivez.


Prestonn vous révèle les 6 questions à vous poser avant de signer.


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1. Quels sont vos droits et vos devoirs en tant que copropriétaires ?

En récupérant le RCP auprès du syndic ou de l’agence immobilière, vous pourrez connaître toutes les informations de la copropriété et son fonctionnement.


L’intérêt d’un RCP est multiple :

  • Il vous indique les droits et les devoirs de chaque copropriétaire de l’immeuble : par exemple, il indique quelles professions sont autorisées dans les locaux (commerce, activité libérale …).

  • Il délimite les parties communes des parties privatives et définit quelles zones sont des espaces à jouissance exclusive d’un copropriétaire.

  • Il précise les modalités de calcul des charges entre les copropriétaires.


Quand et auprès de qui le récupérer ?

Vous pouvez le récupérer auprès de l’agence immobilière par laquelle vous passez.


Attention, un règlement de copropriété est un document officiel contraignant : vous ne pourrez le modifier qu’en assemblée générale. Assurez-vous qu’il vous soit favorable avant de vous engager.



2. Quel est l’état des parties communes ?

En vertu du partage des parties communes entre les différents copropriétaires, vous participez à leur entretien et aux éventuels travaux. Ainsi, lors des contre-visites, prêtez attention à leur état : si elles sont en mauvais état, des travaux seront surement à prévoir (à court ou à moyen terme) et donc s’ajouteront à vos charges annuelles.


Les parties communes comprennent autant le hall de l’immeuble que la cage d’escalier ou la toiture : il faut être attentif à tout cela lors de vos visites.



3. Quel est le montant des charges courantes ?

Qu’est ce que les charges courantes et comment sont-elles calculées ?

Dans une copropriété, tous les frais d’entretien de l’immeuble sont répartis entre les copropriétaires. Ces charges comprennent l’entretien de l’immeuble (gestion des poubelles, ravalement de façade, travaux de toiture …), les frais administratifs (honoraires du syndic) ainsi que les frais des services collectifs (chaudière commune, entretien de l’ascenseur …).


En chaque début d’année, le budget prévisionnel répartit les charges entre les différents copropriétaires. Cette répartition se fait en fonction des tantièmes possédés par le copropriétaire : ceux-ci sont déterminés dans le règlement de copropriété en fonction de la surface de leur lot et des avantages qu’ils tirent des services proposés ou des travaux effectués.


Comment savoir quel est montant des charges ?

Au moment de la vente, le syndic établit un état daté. Ce document vous renseigne en tant qu’acquéreur sur les futures charges de copropriété qu’il devra payer selon son lot. C’est la troisième partie de ce document qui est intéressante pour l’acquéreur : elle liste la somme incombant au nouveau copropriétaire, les charges prévues dans le budget prévisionnel comme les montants restants à verser pour les travaux déjà votés.




4. Quels sont les charges spéciales auxquelles on s’engage ?

Les charges spéciales (ou exceptionnelles) représentent toutes les charges supportées par la copropriété en dehors des charges de gestion courante. Cela comporte tous les travaux votés lors des assemblées générales précédentes.

Lors de votre arrivée dans la copropriété, il se peut que des travaux soient en cours ou qu’ils aient été votés dernièrement : si cela est le cas, vous serez engagés d’office et vous devrez verser les échéances. Le fait que vous arriviez après le vote des travaux en question ne remet pas en cause leur existence.



5. Quels seront les futurs travaux ?

Il existe plusieurs moyens pour savoir si des travaux sont envisageables dans un futur proche dans la copropriété :

  • Une bonne analyse de l’état des parties communes permet dans un premier temps d’évaluer si des travaux sont imminents.

  • La lecture des procès-verbaux des assemblées générales permet de savoir si des travaux ont été envisagés ou évoqués en copro : par exemple, la mention de l’état de la toiture dans le procès-verbal de la dernière AG (même si des travaux ne sont pas prévus) peut alerter et questionner sur la tenue de travaux potentiels.


Le carnet d’entretien recense tout cela : il permet de connaitre l’historique des travaux réalisés dans la copropriété et note les travaux décidés par les assemblées générales.



6. Qui s’occupe de la gestion de la copro ?

Une copropriété ne peut pas se passer d’un syndic : celui-ci est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires et peut être un syndic professionnel ou un syndic bénévole.

Son rôle est d’assurer la gestion et l’administration de l’immeuble


Quels changements entre ces deux types de syndic ?

  • Faire appel à un syndic professionnel permet de confier la gestion de la copropriété à un professionnel, qui agit comme un cabinet de syndic. Titulaire d’une carte professionnelle, il offre une garantie à la copro d’une bonne gestion. Payé par la copro, il est à son service.

  • Un syndic bénévole est composé d’un copropriétaire qui décide de mettre ses compétences au service de ses copropriétaires. Bénévole, il n’est pas nécessairement rémunéré. Il n’est pas soumis aux mêmes obligations que le syndic professionnel : pas de déclaration d’activités à la préfecture n’est nécessaire, il n’est responsable qu’en cas de faute grave.

Ce qu’on attend d’un syndic est une bonne connaissance des besoins des copropriétaires, des connaissances juridiques et comptables pour assurer une bonne gestion.

Dans les faits, le choix d’un syndic professionnel l’emporte largement dans les immeubles parisiens où peu sont près à endosser la charge chronophage de syndic.


Quelle est la différence entre le syndic et le conseil syndical ?

Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus pour représenter la copropriété face au syndic. Sa mission est d’assurer un bon lien entre le syndic et les copropriétaires et de conseiller le syndic. Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat bénévole de 3 ans renouvelables.




La plus-value Prestonn


Prestonn prend en charge la plupart de ces points : nous vérifions toujours le RCP pour s’assurer que vous pouvez bien exercer dans l’immeuble et nos experts vérifient l’état de l’immeuble et analysent les PV d’AG pour vous prévenir en amont si des travaux ou des rénovations sont à envisager.

Notre but ? Que vous achetiez en toute tranquillité et en connaissance de cause pour qu’une fois installés, vous n’ayez plus qu’à poser votre plaque sans vous soucier de la suite.



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