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  • Eugénie

Acheter un appartement pour exercer : comment ça marche ?


A Paris, tous les locaux sont définis par un usage auquel chacun doit se tenir : habitation, commercial, hôtelier … et le Code de la construction et de l’Habitation veille à leur bon respect, tout en autorisant, sur demande et selon certaines conditions, les changements d’usage.


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Sachant que Paris fait face à un nombre croissant de bureaux au détriment des appartements et des maisons, le Bureau de Protection des logements d’habitation exige une compensation pour chaque transformation d’un appartement en un bureau : toute personne souhaitant créer un bureau dans un local d’habitation devra, en compensation, acheter la même surface de bureaux et la transformer en habitation.


Le but ? Que Paris ne perde pas de logement et que l’équilibre entre bureaux et logements soit stable !

Toutefois, en tant que profession libérale réglementée, vous bénéficiez d’une brèche dans cette logique de compensation : vous pouvez installer votre activité dans un local d’habitation (moyennant quelques conditions) !


1/ Le règlement de copropriété de l’immeuble doit accepter l’exercice d’une profession libérale

Avant même la première visite du local, Prestonn vérifie que le règlement de copropriété vous autorise à exercer votre activité dans les locaux. Pour cela, deux formules peuvent être autorisées :

  • Le règlement de copropriété autorise explicitement l’exercice d’une profession libérale

  • Le règlement de copropriété fait mention du caractère bourgeois de l’immeuble : cette clause protège l’habitation tout en tolérant les professions libérales.

Si le règlement de copropriété vous autorise explicitement à exercer, vous n’avez pas besoin de l’accord de vos copropriétaires ! En revanche, Prestonn fait toutes les démarches en amont pour désamorcer les inquiétudes de la copropriété, souvent appréhensive du bruit et du passage induit par l’installation d’un cabinet.



2/ Le praticien se doit de faire une demande de “changement d'usage à titre personnel” auprès des services de la mairie pour exercer sa profession dans un local à usage d’habitation

Les professionnels libéraux sont régis par une réglementation spécifique leur permettant de changer l’usage de leur local d’habitation en un local à usage professionnel le temps de leur activité professionnelle. Pour cela, il faut faire une demande d’autorisation auprès du Bureau de Protection des Logements d’habitation : cette demande, nominative, éphémère et non cessible, dure tout le temps de l’activité du praticien. Ainsi un appartement à usage d’habitation ne sera à usage professionnel la durée de votre exercice !



3/ Votre local retrouve son usage précédent dès lors que vous prenez votre retraite ou que le vendez.

Attention, l’autorisation n’est pas octroyée au local mais à la personne en ayant fait la demande (le propriétaire/ les locataires). Elle est donc personnelle et incessible.

Prenons l’exemple d’un généraliste retraité vendant son local à un kinésithérapeute. Même si le médecin avait eu une autorisation de changement d’usage le temps de son activité professionnelle, le kiné sera dans l’obligation de faire une demande de changement d’usage pour exercer à son tour dans le local.


Bonus Prestonn : jeter son dévolu sur un local qui avait accueilli auparavant un professionnel libéral est un point positif : la copropriété est familiarisée avec la pratique et avec le flux de patientèle et l’autorisation devrait être facile à obtenir.



Quels logements sont concernés ?

Tous les types de locaux d’habitation sont soumis à cette réglementation, peu importe sa date de construction ou son arrondissement.


Point historique : la détermination des usages s’est faite au 1e janvier 1970. Les logements affectés à l’habitation à cette date ont été caractérisés comme à usage d’habitation. Pour les locaux construits postérieurement, leur usage dépend de l’autorisation obtenue lors de la demande du permis de construire.


Et pourquoi ne pas changer l’usage du local définitivement ?

Pour transformer un logement en local à usage de bureaux, une compensation est demandée par le Bureau de la Protection des Logements d’habitation de Paris : pour transformer définitivement un logement en local professionnel, vous devez compenser cela en transformant des locaux professionnels en logements d’habitation, c’est-à-dire que vous devez acheter et détruire des bureaux pour y construire des logements... Extrêmement coûteux, ce n’est pas une option que préconise Prestonn.



Pour conclure :

Ainsi, votre possibilité, en tant que profession libérale, est bien plus intéressante. Vous pouvez vous installer dans des locaux d’habitation, dans des rez-de-chaussée moins chers …, et ce avec une autorisation de changement d’usage éphémère et gratuite. Profitez de ce règlement municipal qui vous est très favorable !

N’hésitez pas à faire appel aux conseils de Prestonn !



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