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  • Grégoire

Changement d'usage, un casse tête pour les professions libérales:



Vous souhaitez acheter un local à usage d’habitation pour y installer votre activité. Attention aux pièges ! Prestonn vous explique tout !




Installer son activité dans un appartement à usage d’habitation, lorsqu’on exerce une profession libérale, représente une opportunité séduisante dans les villes dans lesquelles les locaux professionnels sont rares et souvent très chers.  Attention, si les possibilités sont nombreuses, encore faut-il respecter un certain nombre de formalités dès lors que l'on reçoit des clients. En effet, le logement perdant, totalement ou en partie, son usage d'habitation, cela doit être régularisé par une autorisation administrative (la préfecture), si nécessaire, les services de l'urbanisme et enfin par la copropriété.


D’où vient la réglementation & les interdictions




Les nombreuses restrictions de changement d’usage pour les locaux affectés à l’habitation ont été mises en place dans le but de préserver le nombre de logements  existants et éviter que les centres villes ne se transforment en vastes zones de bureaux. 


Depuis le 8 juin 2005, il est donc possible, pour les professions libérales réglementées seulement, de faire des demandes de changement d’usage nominatives, temporaires et incessibles (art. L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, CCH). Aujourd’hui ces dispositions ne concernent que les villes de plus de 200 000 habitants. 


Autorisation croisée



Selon les villes, la demande d'autorisation doit se faire auprès de la préfecture (service de l'urbanisme) ou de la mairie, sous la forme de dossier énumérant les caractéristiques du local, la profession exercée et le titre de propriété. Aussi, il s’agira de fournir un plan coté ainsi que le règlement de copropriété autorisant  l’exercice de la profession libérale (autorisation de la copropriété le cas échéant). 



Selon la jurisprudence en vigueur, le préfet ne peut fonder son refus d'autorisation que sur les éléments suivants :


  • Si le nombre de logements disponibles dans le secteur est insuffisant au regard des dispositions édictées par le Conseil d’Etat, 15 décembre 2000, n°212175

  • Si l'activité exercée par le demandeur n'est pas réglementée (sophrologue, médium, chiropracteur, etc.).

  • En cas d'absence, dans le règlement de copropriété, d'autorisation de l'exercice d'une activité libérale dans le logement.


Il est important de noter que Prestonn s’assure toujours du bon respect des éléments énumérés ci-dessus lorsque l’on vous accompagne dans votre projet d'acquisition. 


Si les dispositions fixées par la préfecture sont respectées, l'autorisation délivrée est:

  1. Nominative - rattachée au professionnel exerçant et non au local lui même

  2. Temporaire - cesse d’exister le jour où le bénéficiaire cesse d’exercer

  3. Incessible - cette dérogation ne peut être transmise ou vendue


Si le local est vendu à un autre professionnel libéral, celui-ci devra solliciter une nouvelle autorisation auprès de la préfecture ou de la mairie.

25 000 euros d'amende





La procédure de changement d’usage est obligatoire et il ne s’agit de s’affranchir de ces autorisations sans quoi l’on risque de lourdes sanctions civiles et financières.   En cas de non respect des règles, le professionnel fautif s'expose à une amende dont le montant varie de 22 500 à 25 000 euros. En cas de fausses déclarations ou de dissimulation par des agissements frauduleux des locaux soumis à déclaration, vous vous exposez à une sanction pénale et à une amende de 80 000 euros. 

Le propriétaire / bailleur s'engage


Si vous achetez vos locaux professionnels et que vous souhaitez louer une partie à d’autres professionnels libéraux, ils devront eux aussi obtenir les autorisations administratives nominatives. Vous vous devrez de leur fournir un bail dans lequel il est clairement précisé la destination initiale du lot (habitation) et son obligation à obtenir les autorisations de la mairie ou de la préfecture. Pour cela, vous devrez donc lui fournir un accord écrit, le règlement de copropriété, un plan coté et une copie du bail. 

Et la copropriété ?


Avant toute acquisition, Prestonn analyse le règlement de copropriété de l’immeuble afin de s’assurer que l’exercice de la profession libérale est possible. L’activité professionnelle que vous exercerez doit être conforme à la destination de l’immeuble et ne pas engendrer de troubles du voisinage.


Sans quoi, le propriétaire des locaux pourrait être poursuivi en justice par le syndicat de copropriétaires ou l'un de ses membres pour non respect du règlement de copropriété.  S’il est écrit précisément que l’exercice d’une profession libérale est autorisé dans le règlement de copropriété de l’immeuble alors il est permis d’installer votre activité sans avoir recours à une nouvelle autorisation des membres de la copropriété. 

Nous attirons votre attention sur le fait que si le règlement de copropriété vous autorise à exercer votre activité, il s’agit tout de même de se rapprocher des copropriétaires de l’immeuble afin d’expliquer votre projet et les rassurer sur l’impact potentiel de la venue de clients/ patients. En effet, nombreux sont les copropriétaires voyant d’un mauvais oeil l’arrivée d’un professionnel de santé ou d’un avocat dans leur immeuble. Prestonn accompagne ses clients dans la négociation avec les copropriétaires et leurs proposent des alternatives souvent peu coûteuses mais toujours rassurantes. Bien s’entendre avec sa copropriété un indispensable pour s’assurer un exercice professionnel serein!

La répartition des charges 



Enfin, concernant les charges communes à l’ensemble de l’immeuble (ascenseur, eau, chauffage, etc.), les copropriétaires pourraient demander à en modifier la répartition en cas de changement d’usage de votre lot. Cependant pour que la répartition des charges soit modifiée il faudrait que le syndicat de copropriété justifie d’une hausse significative des charges. La modification du forfait n’est pas systématique après un changement d’usage.  D’autre part, le changement d’affectation d’un logement n’engendre pas une modification de l’ensemble des charges communes mais seulement de celles liées à l’activité du professionnel libéral. Autrement dit si votre local se trouve au 3ème étage et que vous recevez 25 patients par jour, une nouvelle répartition des charges d'ascenseur peut se justifier en revanche le montant des charges liées au chauffage collectif ne changera pas.  

Pour qu’il y ait modification de la répartition des charges, il s’agit d’organiser une Assemblée Générale statuant à la majorité absolue des voix des copropriétaires en faveur d’une nouvelle clef de répartition (art. 25 f de la loi du 10 juillet 1965). 

Paris intramuros, un régime particulier



Conformément à un arrêté du 1er décembre 2005 (n° 2005-335-4), il existe des subtilités dans les conditions d’autorisation du changement d’usage d’un logement pour les appartements se trouvant dans Paris:

  • Dans le 8ème arrondissement, l’exercice d’une profession libérale dans un local à usage d’habitation est possible si tenté que l’appartement ne dépasse pas 50m2. Cela s’explique par le fait que seulement 25% des appartements soient à usage d’habitation dans ce quartier. La ville de Paris souhaite donc protéger les dernières habitations existantes du quartier.  

  • Pas de restrictions de surfaces en RDC (sauf 8ème arrondissement). 

  • Dans les quartiers à prédominance de bureau (17ème, 16ème Nord, 9ème Opéra etc) impossible de s’installer en étage. Zone définie par la mairie de Paris.

  • Dans le reste de Paris, possible d’installer une profession libérale dans un local à usage d’habitation dans la limite de 150 m2 et de 50m2 par professionnel. Autrement dit un libéral seul ne pourra s’installer dans plus de 50m2. 


Prestonn vérifie que votre local se trouve dans la bonne zone et qu’il n’est pas contraint par les règles édictées par la ville de Paris.   


Règles déontologiques


Certaines professions ont d’autres contraintes que celles de l’usage de l’appartement. Il est notamment question pour les médecins de s’assurer de l’accessibilité du local et de l’accord de l’ordre des médecins pour une installation à un endroit précis. En effet les médecins sont dorénavant soumis à la réglementation ERP 5 laquelle permet l’accès aux personnes handicapées et la sécurité de leurs patients en cas d’incendie. Cette réglementation nécessite à elle toute seule un nouvel article!









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