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  • Eugénie

Immobilier et Covid-19 : quel constat ?

La baisse des prix parisiens a beau faire la une de tous les journaux, pas besoin de céder à la panique ! Le marché de l’immobilier parisien ayant augmenté en moyenne de +47% en seulement 10 ans, il était temps de le voir enfin ralentir.


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Quel constat de marché ?

Si la Covid-19 avait directement impacté le nombre de ventes du deuxième trimestre 2020 (confinement oblige), ce n’est qu’au printemps 2021 que s’est installé un léger déclin des prix. Alors qu’en 2019, les prix frôlaient la barre des 11 000€ du mètre carré, nous sommes redescendus aujourd’hui à 10 297€ d’après le baromètre des Echos. Cette baisse de 2,2% en un an est faible au regard de la hausse constante des prix des dernières années et surtout au vu des prix considérables du marché. Le constat est même encourageant : une baisse de 2% malgré la fuite de tous les investisseurs étrangers est finalement minime. Retomber sous le seuil symbolique des 10 000€ est alors peu probable.

Pourquoi les prix et la demande ont-ils baissé à Paris ?

Alors que toutes les conditions sont réunies pour que le marché flambe, les parisiens ont une belle épargne et les taux d’épargne sont bas, une variable à changer en 2020 : l’envie de vert des parisiens.

  • Enfermés lors du confinement du printemps 2020 dans des appartements exigus, sans extérieur, avec uniquement les désagréments de la capitale, les parisiens ont pris conscience de leur besoin d’espace et de confort. D’où l’engouement pour les maisons en Ile de France,

  • La mise en place du télétravail, intégré maintenant dans les habitudes des français, n’incite pas au retour à la capitale : il n’est plus nécessaire pour tous d’habiter proche de leurs bureaux, alors pourquoi ne pas passer le périphérique et, à budget équivalent, gagner un peu d’espace ?

  • Le rêve parisien se ternit depuis quelques années : pollution, sentiment d’insécurité, bruit, grève ou trafic, de nombreux facteurs font que la qualité de vie de la capitale s’est aujourd'hui dégradée.

  • L’absence des investisseurs étrangers (chinois, qataris, américains …) a impacté le marché parisien : à la différence des marchés de province, Paris est drainée par ses investissements étrangers. Leur absence due à la crise sanitaire se fait ressentir par une baisse de la demande et donc des prix.

  • Le manque de confiance des français impacte nécessairement le nombre de ventes : les conditions d’accès aux crédits se durcissent

Toutefois, la baisse des prix reste à relativiser. Tout d’abord, si la demande a baissé entre 2020 et 2021, elle reste bien supérieure à l’offre, dévoilant l’attractivité persistante de la capitale. Ensuite, la demande n’a pas évolué de la même manière :

  • Selon les types de logement : un nouveau marché a émergé, celui des toutes petites surfaces. Un pied à terre à Paris reste toujours nécessaire, pour les étudiants, pour les professionnels venant travailler seulement deux ou trois jours en présentiel dans la capitale … Le marché des petites surfaces a baissé seulement de 1,3% entre 2020 et 2021, tandis que celui des grandes surfaces de 3,3% sur la même période.

  • Selon les arrondissements : les arrondissements les plus côtés, très chers et avec beaucoup de grandes surfaces, ont vu leurs prix baisser. En effet, les confinements ont soulevé de réelles interrogations quant au rapport qualité-prix de ces quartiers. Le 5e arrondissement a vu ses prix baisser de 6% entre 2020 et 2021. A contrario, les quartiers plus populaires comme le 19e arrondissement ont baissé uniquement de 1% entre 2020 et 2021.

De plus, l’Institut des hautes études pour l’action pour le logement a publié un rapport en septembre 2021 dévoilant que les logements parisiens avaient perdu 12 m² en moyenne en 20 ans : c’est donc moins le prix qui diminue que la surface achetée.

Ce déclin est-il passager ou durable ?

Certes, les chiffres témoignent d’une baisse de 2,2% des prix entre 2020 et 2021, mais cette tendance a de grandes chances de n’être que passagère :

  • Le retour des étrangers (du Moyen-Orient, de Chine et des Etats-Unis), qui avait affecté le marché locatif et poussé certains propriétaires à la vente, va relancer le marché

  • La reprise de la vie parisienne « normale » avec la réouverture des restaurants, des cinémas, des musées … rend à la vie parisienne son attractivité. En effet, sociologiquement, ce sont les familles ou les personnes âgées qui songeaient à partir, mais pour les jeunes, la capitale reste séduisante

  • Paris reste une valeur refuge des investisseurs de la pierre. La pierre est elle-même est une valeur refuge pour les français : au premier trimestre 2021, plus d' un million de logements anciens ont été vendus, alors qu’au lendemain de 2008 seulement 500 000 avaient trouvé preneur. La pierre attire toujours et la capitale est une adresse idéale pour les investisseurs.

  • Un nouveau type de clientèle s’est dégagé, celle des petites surfaces

Qu’en est-il des taux d’intérêt ?

Ils sont au plus bas ! Certes il avait connu une légère augmentation après le printemps 2020 en atteignant 1,27% en juin 2020, mais depuis ils n’ont cessé de baisser ! Les taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat se stabilisent à l’été 2021 autour des 1,05% selon l’étude de l’Observatoire Crédit Logement. En revanche, si les taux baissent, les banques durcissent leurs conditions d’accès au prêt. Elles demandent une stabilité professionnelle et une garantie financière: par exemple de nombreuses banques demandent que votre apport compte pour 10% du bien environ.

Pour conclure

Le marché parisien connaît une accalmie, salvatrice, car les prix atteignaient des niveaux inédits, mais celle-ci ne va pas durer éternellement. Aujourd’hui, il n’y a plus que deux acheteurs pour un bien, alors qu'en 2010, il y avait 6 acheteurs pour un seul bien. Profitez de cette période où les investisseurs étrangers sont absents et où les taux sont bas, pour acheter votre cabinet !


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