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  • Eugénie

Quelle fiscalité sur la plus-value immobilière ?

Au cours d’une transaction immobilière, il se peut que le prix de vente soit supérieur au prix d’acquisition du bien. Le vendeur réalise alors une plus-value.

Pour calculer l’impôt sur la plus-value auquel vous serez soumis à la vente de votre appartement, la structure de votre SCI est déterminante.



Qu’est-ce que la plus-value ?

Lors que vous vendez votre bien immobilier et que le prix de vente est supérieur est supérieur au prix d’achat, vous réalisez une plus-value. Celle-ci représente donc la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Etant donnée que la plus-value représente un revenu ou un bénéfice supplémentaire, elle est imposable.



Est-ce que toutes les plus-values sont imposables ?

Les plus-values immobilières sont imposables sauf certains cas précis tels que la vente d’une résidence principale, la vente d’un logement familial pendant un divorce, …

Dans votre situation d’investissement dans un bien dans le cadre de votre activité de profession libérale, vous n’êtes pas concernés par ces exceptions.


Comment se calcule la plus-value ?

La plus-value représente donc la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.

Le prix de vente est celui noté dans l’acte de vente. On peut y soustraire quelques frais tels que ceux des diagnostics ou de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition représente le prix d’achat augmenté des frais de travaux et des frais d’acquisition. On ajoute ainsi soit le montant réel, soit un forfait de 7,5% du prix d’acquisition pour prendre en compte les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement … Il est également possible de déduire les dépenses de travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans en soustrayant soit le montant réel des travaux, soit un forfait de 15% du prix d’acquisition.



Quel est l’impôt sur la plus-value ?
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L’impôt sur la plus-value est calculé sur la base du montant de la plus-value auquel on soustrait d’un abattement pour durée de détention.

Etant donnée que la plus-value est prélevée à deux endroits différents (l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux), l’abattement est différent selon ce qu’on calcule :

  • L’impôt sur le revenu : l’abattement est de 6% par an à partir de la 6e année de détention et jusqu’à la 21e année. La 22e année, il est de 4%, puis, au-delà de 22 ans de détention, vous êtes exonéré.

  • Les prélèvements sociaux : l’abattement est de 1,65% par an entre la 6e et la 21e année. La 22e année, il est de 1,60% avant d’être de 9% annuellement entre la 23e et la 30e année. Au-delà, vous êtes exonéré.


Exemple :

Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 € sur un bien que vous avez détenu 10 ans.

  • Impot sur le revenu : vous pouvez abattre 30% (5 années * 6%). Vous ne déclarerez que 7 000€ de revenus de plus-value.

  • Prélèvements sociaux : vous pouvez abattre 8,25% (5 années * 1,65%). La base retenue pour les prélèvements sociaux sera alors seulement 9 175€.


Une fois votre plus-value imposable calculée (la base retenue après les divers abattements), il faut compter sur une taxe de 36,2% composée d’une taxe de 19% au titre de l’impôt sur le revenu ainsi que d’un forfait de 17,2% au nom des prélèvements sociaux.

Si la plus-value excède les 50 000€, une taxe supplémentaire allant de 2 à 6% selon le montant de la plus-value s’applique.



CAS PARTICULIER : VOTRE SCI EST IMPOSEE A L’IS

La plus-value représente la différence entre le prix d’achat et la valeur nette comptable du bien au moment où vous le vendez.


La valeur nette comptable se calcule à partir du prix d’achat du bien auquel on soustrait les amortissements réalisés pendant les années où vous avez détenu le bien. En d’autres termes, la valeur nette comptable sera bien plus basse que le prix d’achat auquel vous avez acheté le bien. La plus-value serait donc plus importante.


La plus-value immobilière d’une SCI imposée à l’IS est requalifiée en plus-value professionnelle : le montant de la plus-value s’ajoute au résultat de l’entreprise. Les bénéfices de votre entreprise seront augmentés de la valeur de votre plus-value. Il s’ensuit alors le traditionnel impôt sur les sociétés. La SCI est alors taxée à 15% (si ses bénéfices sont inférieurs à 38 120€) et à 33% (si c’est au-delà).


En tant qu’associés de la SCI, vous n’êtes pas directement imposé : vous le serez que si vous vous verserez des dividendes.


NB : il n’y a pas d’abattement pour durée de détention.




En bref

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Si l’impôt sur la plus-value est globalement similaire entre une SCI à l’IS et une à l’IR, mais ce sont les modalités qui diffèrent. Dans un cas, c’est votre SCI à l’IS qui est taxée sur le bénéfice exceptionnel que représente la plus-value enregistrée, dans l’autre cas, c’est vous qui vous voyez directement taxé.


Pour mieux comprendre les différences entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR, au-delà de l’aspect fiscal, allez lire notre article sur la question !


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