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  • Grégoire

Achat de mon local professionnel : SCI à l'IS ou à l'IR ?





La Société Civile Immobilière est un véhicule d’investissement très répandu et que nous conseillons très souvent dans le cadre de l’acquisition de ses locaux professionnels. Reste à savoir quel régime d’imposition choisir entre l’IS et l’IR ...







En effet, la SCI est une société qui, par principe, est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Cela signifie donc qu’elle est fiscalement transparente (impôts assumés par les associés). Toutefois, vous avez la possibilité de soumettre votre SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) et ce choix aura un réel impact sur votre fiscalité. Nous allons donc vous présenter les avantages et inconvénients de ces deux régimes ! Comme précisé ci-dessus, une SCI est par principe imposée à l’IR. Vous devez donc déclarer les revenus de la SCI sur votre feuille d’impôt en fonction de votre quote-part de la SCI. C’est donc vous directement, en tant qu’associé, qui serait imposé sur les revenus qu’ils aient été distribués ou non.


Les avantages les plus importants d’une SCI à l’IR sont les suivants :



  • La première, c'est la comptabilité simplifiée de son régime. En effet, il n’est pas utile de faire appel à un expert comptable pour tenir les comptes de sa SCI, toujours ça d’économiser comme frais !

  • Déduction d’une partie du déficit. Si vous êtes associé, il vous est possible d’imputer une quote-part de déficit de 10 700€. Cette déduction viendra en réduction de votre impôt sur le revenu global.

  • Déduction de certaines charges : comme les frais de gérance, l’assurance, les frais de rémunération des concierges, les travaux d’entretien, de réparation et la taxe foncière.

  • Choix entre une imposition au régime réel ou au régime micro-foncier. Au régime réel, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers après la déduction des frais. Pour des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ vous avez la possibilité d’être au régime micro-foncier. Sur ce régime il existe un abattement de 30% et donc vous serez imposés seulement sur les 70% restants.

  • Exonération totale de plus-value de cession pour une durée de détention du bien de plus de 22 ans et une exonération de prélèvement sociaux après 30 ans.

Les inconvénients les plus importants d’une SCI à l’IR sont les suivants :




  • Augmentation de l’imposition à titre personnel des associés

  • Impossible de déduire une grande partie de vos charges: travaux, intérêts de l’emprunt servant à financer le bien acheté, amortissements du bien…

  • Double imposition en cas de distribution de dividendes.

L’autre régime possible est donc la SCI à l’IS. Dans ce cas, la SCI n’est plus transparente et intervient comme une société à part entière. Ses résultats sont donc soumis à l’impôt des sociétés. Si les associés décident de distribuer des dividendes à travers une assemblée générale, alors les associés seront imposés.

Les avantages les plus importants d’une SCI à l’IS sont les suivants :


  • Déduction du résultat de l’ensemble des frais liés à l’acquisition du bien: travaux, droits d’enregistrement, rémunération du gérant de la SCI.

  • Amortissement du bien inscrit à l’actif.

  • Report du déficit de la SCI d’une année sur l’autre.

  • Possibilité de soumettre vos dividendes à la flat taxe au taux de 33%.

Les inconvénients les plus importants d’une SCI à l’IS sont les suivants :


  • Tenue d’une comptabilité importante. Cela vous oblige généralement à prendre un expert comptable pour gérer cette partie et engendre des frais (déductibles…).

  • Double imposition. La SCi doit payer des impôts sur ses bénéfices après un exercice fiscalEnsuite, si la SCI distribue des dividendes aux associés, ils seront imposés à titre personnel sur ces revenus.

  • Aucun abattement fiscal lors d’une détention longue pour la plus value immobilière.

Pour conclure :

Après avoir passé en revu ces éléments et avant de faire votre choix il est important d’avoir deux paramètres en tête. Quelle sera la durée de détention de mon bien ? Court, long, moyen terme. A qui vais-je faire porter l’impôt engendré par mon investissement ? Ma SCI ou mon foyer fiscal ?



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