Acheter un cabinet médical à plusieurs : les avantages sont réels. Les pièges aussi.
70 % des projets accompagnés par Prestonn impliquent plusieurs praticiens. La structuration d'un projet collectif est plus complexe qu'un projet individuel. Les avantages sont aussi plus importants. Ce guide décrit les deux.
Diagnostic de faisabilité · Échange confidentiel
Une tendance de fond
De plus en plus de praticiens choisissent le collectif : la tendance est mesurée, pas anecdotique.
En 2022, 69 % des médecins généralistes libéraux exerçaient en cabinet de groupe ou en structure pluriprofessionnelle, contre 61 % en 2019 et 54 % fin 2010, selon la dernière étude détaillée publiée par la DREES. Chez les praticiens de moins de 50 ans, cette proportion atteint 87 %, contre 53 % chez les 60 ans et plus, et 24 % des moins de 50 ans exercent déjà en maison de santé pluriprofessionnelle (MSP).
Source : DREES, Études et Résultats n°1244, octobre 2022. Dernière étude détaillée publiée sur le sujet à ce jour.
Cette bascule générationnelle se retrouve dans les dossiers que nous accompagnons, y compris chez les médecins généralistes : 70 % des projets accompagnés par Prestonn impliquent déjà plusieurs praticiens (voir plus haut). Un cabinet de groupe ne se limite pas à partager un couloir et une salle d'attente. Il change la structure juridique à choisir, la manière dont la banque analyse le dossier, et la façon de préparer la sortie d'un associé. Ce sujet se prépare bien avant qu'elle ne devienne nécessaire.
Les avantages du groupe
Deux praticiens au lieu d'un : la banque voit un risque deux fois plus faible.
Risque dirigeant divisé
Une banque qui finance un cabinet solo intègre le risque d'interruption d'activité d'une seule personne. Deux praticiens = même problème de moindre amplitude. Si l'un est absent, l'autre continue de générer des revenus. Le loyer SCI reste couvert.
Capacité d'emprunt combinée
Sur un ticket de 1 M€+, un praticien seul peut se retrouver à la limite de sa capacité de remboursement nette. Deux praticiens, même avec des CA modestes, peuvent combiner leurs capacités pour atteindre le seuil de crédibilité bancaire.
Business plan plus solide
Des flux de revenus documentés pour chaque associé + des lettres d'intention signées = un prévisionnel multi-sources que l'analyste bancaire peut challenger moins facilement qu'un prévisionnel individuel.
Cas Prestonn : Kinésithérapie · Rueil-Malmaison
Une kinésithérapeute de 25 ans, CA de 85 000 €, projet à 850 000 €. Premier refus bancaire : profil solo, début de carrière. Restructuration en cabinet de groupe : 4 lettres d'intention de kinésithérapeutes + conjoint salarié intégré à 30 % du capital de la SCI. Le risque dirigeant est dilué, le business plan devient multi-sources. Résultat : 850 000 € financés sur 20 ans.
Lire le cas complet →Choisir la structure
SCI, SELARL, SCM : quelle structure pour quel projet collectif ?
Structure 1 : SCI multi-associés + exercice en BNC direct
Chaque praticien exerce à titre individuel. La SCI achète les murs, les loue à chaque praticien. Chacun déduit son loyer de ses revenus BNC. Les revenus locatifs de la SCI remontent dans la déclaration des associés (IR).
Simple, lisible, adapté à 2-3 praticiens indépendants. Limite : les revenus locatifs SCI s'accumulent avec les revenus BNC dans le même foyer fiscal. Au-delà d'un certain revenu, l'IS devient plus efficace.
Structure 2 : SCI IS + SELARL commune
La SCI IS détient les murs. La SELARL exploite le cabinet et loue à la SCI au prix du marché. Les praticiens sont salariés ou gérants de la SELARL. Montage classique pour les groupes constitués qui souhaitent une exploitation commune.
Avantage : séparation nette entre patrimoine immobilier (SCI) et exploitation commerciale (SELARL). La SELARL peut embaucher du personnel, gérer la secrétaire, le matériel.
Contrainte : le loyer SCI/SELARL doit être à la valeur de marché.
Structure 3 : SCI IS + SCM (Société Civile de Moyens)
La SCI détient les murs, la SCM gère les charges communes (loyer, secrétariat, ménage, électricité, internet). Chaque praticien exerce en libéral individuel et contribue à la SCM selon sa quote-part d'usage.
La SCM ne génère pas de bénéfices. Elle partage des coûts. Elle peut contracter des emprunts pour financer les travaux d'aménagement, ce qui permet de sortir ces coûts du périmètre de la SCI.
Adapté aux praticiens qui veulent conserver leur indépendance tout en mutualisant les charges.
Structure 4 : Acquisition en indivision
Plusieurs praticiens achètent directement le bien en indivision, sans SCI. Simple à constituer. Mais fragile : chaque indivisaire peut forcer la vente ("nul n'est contraint de rester dans l'indivision"). Recommandé uniquement pour des petits projets de courte durée, entre praticiens ayant des relations de confiance forte.
Usage limité : petits projets, durée courteAnticiper la sortie
Un associé veut partir avant la fin du crédit : le droit distingue SCI et indivision.
En SCI
Le Code civil encadre la cession de parts par l'agrément des associés (articles 1861 et suivants) et le retrait d'un associé (article 1869), dans les conditions prévues par les statuts. À défaut de clause statutaire précise, un désaccord sur la valeur des parts ou les conditions de départ peut nécessiter une décision judiciaire. C'est le pacte d'associés qui doit anticiper ce scénario : modalités de valorisation des parts, délai de rachat, traitement de la garantie bancaire en cas de départ. Sa rédaction relève du notaire ou de l'avocat qui constitue la SCI.
Le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS influence aussi le coût fiscal de la sortie : la cession de parts d'une SCI à l'IS est imposée différemment d'une SCI à l'IR. Le comparatif IR/IS 2026 →
En indivision
La logique est inverse. Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil) : chaque indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment. Une procédure spécifique (article 815-5-1 du Code civil, loi du 12 mai 2009) permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de solliciter la vente du bien. Ce n'est pas un simple vote majoritaire : elle suppose une déclaration d'intention devant notaire, puis une notification aux indivisaires minoritaires. En cas d'opposition de ces derniers, une autorisation judiciaire est nécessaire. Elle n'est accordée que si la vente ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. Par ailleurs, l'indivisaire qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9 du Code civil). Pour un projet professionnel financé sur 15 à 20 ans, cette logique rend l'indivision plus fragile qu'une SCI dotée d'un pacte d'associés.
Sortie plus difficile à verrouiller contractuellementCes règles s'appliquent à défaut d'aménagement contractuel complet. Un pacte d'associés de SCI ou une convention d'indivision rédigés avec un notaire ou un avocat réduisent sensiblement le risque de blocage. Prestonn n'intervient pas dans la rédaction de ces actes. Nous intégrons ce point dès la phase de faisabilité pour orienter vers le bon professionnel au bon moment.
Votre projet implique plusieurs praticiens ?
La structure la plus adaptée dépend de vos régimes fiscaux respectifs, de vos objectifs patrimoniaux et de la banque. Analysons-la avant de la figer.
Évaluer mon projet — 15 min → 15 min pour savoir si votre projet est viable.Les pièges à éviter
Les 5 erreurs qui sabotent les projets collectifs médicaux.
Lettres d'intention sans justification financière
Une lettre d'intention signée par un confrère est un signal positif pour la banque. Ce n'est pas une garantie en soi. Si la lettre n'est pas accompagnée des dernières liasses fiscales ou déclarations BNC du praticien pressenti, l'analyste la considèrera comme une intention non documentée. La banque ne finance pas des intentions. Elle finance des capacités de remboursement démontrées.
Loyer intra-groupe mal calibré
Fixer le loyer entre la SCI et la société d'exploitation à un niveau qui "maximise le remboursement" plutôt qu'à la valeur de marché. C'est une erreur fiscale (risque de requalification) et une erreur bancaire (le loyer trop élevé dégrade la rentabilité de la société exploitante).
Cas Orsay : 3 dentistes, bien à 1,12 M€ dont 400 000 € de travaux. Le loyer calé sur l'ensemble du financement était structurellement trop élevé par rapport au marché locatif à Orsay. Solution : séparation SCI (murs) / SELARL (travaux). Financement accordé.
Capital social insuffisant dans la SCI
Certains établissements spécialisés exigent que le capital social de la SCI représente un certain pourcentage du montant emprunté. Une SCI constituée avec un capital symbolique (1 000 €) peut bloquer l'instruction chez ces établissements. Ce point doit être vérifié avant la constitution des statuts.
Déséquilibre des quotes-parts
Quand un praticien contribue plus que les autres au financement (apport plus important, garanties plus solides), la répartition des parts de SCI peut ne pas refléter la réalité économique. Ce déséquilibre crée des tensions à la sortie, soit à la revente du bien, soit lors de l'intégration d'un nouvel associé.
Pas de pacte d'associés
Le pacte d'associés règle ce que les statuts de la SCI ne règlent pas : que se passe-t-il si l'un des associés veut vendre ses parts ? Si un associé est en arrêt maladie prolongé ? Si un praticien souhaite partir avant la fin du crédit ? Sans pacte d'associés, ces situations créent des conflits coûteux. C'est un document de 2 à 5 pages. Il protège le projet sur 20 ans.
La méthode Prestonn
Un projet collectif se prépare avant même de trouver le bien.
Analyse des profils de chaque praticien
Régimes fiscaux, revenus, capacités de remboursement, objectifs patrimoniaux individuels. La structure la plus adaptée dépend de la combinaison de ces profils.
Définition de la structure juridique
SCI IR ou IS, SELARL, SCM : avant de chercher le bien. La structure conditionne le financement.
Constitution du dossier bancaire collectif
Business plan multi-praticiens, BNC ou liasses fiscales de chaque associé, lettres d'intention documentées, scénario de montée en charge commun.
Calibrage du loyer intra-groupe
En fonction des valeurs locatives du marché local, pas des annuités à rembourser.
Rédaction du pacte d'associés
Clauses de préemption, conditions de sortie, règles de gouvernance, gestion des aléas.
Cas Prestonn : Dentiste · Orsay (91)
Trois chirurgiens-dentistes : 2 omnipraticiens (~300 000 €/an) + 1 orthodontiste (~450 000 €/an). Projet à 1 120 000 € dont 400 000 € de travaux. Montage initial (SCI unique) → loyer intra-groupe trop élevé vs marché Orsay → double risque bancaire et fiscal. Solution : SCI pour les murs (595 000 €), SELARL pour les travaux (400 000 €). Loyer SCI aligné sur le marché local. Financement validé, cabinet opérationnel.
Lire le cas complet →70 %
des acquisitions Prestonn sont des projets collectifs
400+
professionnels de santé accompagnés
215 M€
de financements obtenus
4,9/5
note Google
Questions fréquentes
Ce que les praticiens demandent sur les cabinets médicaux de groupe.
"Peut-on acheter un cabinet médical à plusieurs sans créer de société ?"
Oui, via l'indivision. Mais ce mode d'acquisition est fragile : chaque indivisaire peut forcer la vente à tout moment. Pour un projet immobilier médical sur 15 à 20 ans, la SCI est fortement recommandée. Elle encadre la gouvernance, facilite la transmission des parts et protège les associés en cas de départ de l'un d'eux.
"Comment la banque évalue-t-elle un dossier de financement multi-praticiens ?"
La banque analyse la capacité de remboursement consolidée des associés : les revenus de chacun, leur historique BNC ou SELARL, et les projections d'activité de la structure collective. Elle vérifie que le loyer versé par la société exploitante à la SCI est cohérent avec les valeurs de marché, et que chaque associé peut supporter sa quote-part des annuités même en cas d'absence temporaire de l'un des confrères.
"Les lettres d'intention de confrères suffisent-elles pour convaincre une banque ?"
Elles sont nécessaires mais pas suffisantes. Une lettre d'intention sans justificatif financier ne prouve pas la capacité de remboursement du futur locataire. Prestonn accompagne la collecte des BNC des praticiens pressentis et leur intégration dans le business plan, pour que les flux projetés soient documentés et défendables.
"Un praticien peut-il sortir du projet en cours de remboursement ?"
Oui, si le pacte d'associés le prévoit. Les modalités de rachat des parts, le prix de cession, et les conditions de garantie bancaire en cas de départ doivent être définis avant la signature du crédit. Sans pacte, la sortie d'un associé peut créer un blocage ou une vente forcée du bien.
"Quelle différence entre sortir d'une SCI et sortir d'une indivision ?"
Dans une SCI, le retrait ou la cession de parts d'un associé suit les règles prévues par les statuts et, à défaut, par le Code civil (articles 1861 et suivants pour l'agrément de cession, article 1869 pour le retrait). Un cadre que le pacte d'associés peut préciser. En indivision, chaque indivisaire peut en principe demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil), ce qui rend ce mode de détention plus fragile pour un projet professionnel de long terme. C'est l'une des raisons pour lesquelles Prestonn recommande la SCI dès qu'un projet implique plusieurs praticiens.
Votre projet collectif a plus de leviers qu'un projet solo, et plus de risques si mal structuré.
La structure d'un cabinet de groupe se définit avant de chercher le bien, avant de constituer la SCI, avant de déposer le dossier bancaire. Ces décisions, prises tôt, conditionnent tout le reste. Honoraires uniquement si le projet aboutit.
Évaluer mon projet — 15 min → 15 min · Diagnostic direct · Aucun pitch commercial