Reprise de cabinet médical : fonds et murs 2026

Pourquoi ce sujet monte

La démographie des professions de santé pousse une partie du marché vers la reprise.

Deux dynamiques démographiques différentes se superposent selon la profession, et toutes deux alimentent le marché de la reprise, pour des raisons opposées.

245 847

médecins en activité régulière au 1ᵉʳ janvier 2026, +1,9 % en un an (Atlas CNOM, Tome 1)

~30 %

des médecins en activité ont 60 ans ou plus au niveau national (Atlas CNOM 2026)

+326,9 %

de progression du cumul emploi-retraite depuis 2010 chez les médecins (Atlas CNOM 2026)

48 700

chirurgiens-dentistes en activité au 1ᵉʳ janvier 2026, +20,3 % depuis 2012 (DREES)

Côté médecins, la tendance est au report plutôt qu'à l'organisation de la transmission. Près de 30 % des médecins en activité ont 60 ans ou plus, et le cumul emploi-retraite a progressé de 326,9 % depuis 2010, selon l'Atlas de la démographie médicale publié par le Conseil national de l'Ordre des médecins. Nous détaillons cette dynamique, qui pèse particulièrement sur la médecine générale libérale, dans notre page Paris désert médical 2026. Quand la transmission se décale au lieu de disparaître, elle finit par se concentrer sur des fenêtres plus courtes, ce qui accroît la concurrence entre acquéreurs sur les meilleurs emplacements au moment où elle survient.

Côté chirurgiens-dentistes, le mouvement est inverse : la profession rajeunit, avec 48 700 praticiens en activité au 1ᵉʳ janvier 2026, en hausse de 20,3 % depuis 2012, portée par l'arrivée de nouveaux diplômés selon les données de la DREES (Démographie des professionnels de santé au 1ᵉʳ janvier 2026). Le marché de la reprise y reste très actif pour une autre raison : la régulation du conventionnement en zone non prioritaire, détaillée plus bas, fait de l'achat d'un cabinet existant la voie d'entrée la plus directe dans les zones recherchées.

Deux actifs, deux régimes

Le fonds et les murs obéissent à deux logiques juridiques distinctes.

Un cabinet médical « en activité » regroupe en réalité deux actifs séparables. Les confondre dans une négociation unique est l'erreur la plus fréquente d'un premier dossier de reprise.

Le fonds libéral

Patientèle, matériel, droit au bail éventuel

La cession de la clientèle civile libérale est licite depuis l'arrêt Woessner (Cass. civ. 1ʳᵉ, 7 novembre 2000, n° 98-17.731), sous réserve de préserver la liberté de choix du patient
Peut se céder par acte sous signature privée, même si un professionnel du droit est fortement recommandé pour les clauses de garantie et de non-concurrence
Valorisé sur l'historique du chiffre d'affaires des trois derniers exercices, pas sur une norme fixe applicable à toute spécialité
Le cédant reste imposé sur la plus-value professionnelle réalisée, selon des règles à vérifier avec un expert-comptable

Les murs

Le local, en tant que bien immobilier

La vente doit être formalisée par un acte authentique devant notaire pour être publiée au service de la publicité foncière et opposable aux tiers
Soumise au droit de la copropriété et au statut d'usage du local (habitation, commercial, professionnel) indépendamment de l'activité qui s'y exerce
Peut être détenue en SCI, distincte de la structure d'exercice qui porte le fonds, pour dissocier patrimoine professionnel et patrimoine personnel
Son prix se réfère au marché immobilier local, indépendamment du chiffre d'affaires du cabinet qui l'occupe

Cette séparation a une conséquence pratique directe : rien n'impose d'acheter les deux auprès du même vendeur. Un cédant peut rester propriétaire des murs et louer le local au nouvel exploitant du fonds, ou inversement vendre les murs à un investisseur tout en cédant le fonds à un confrère. Dans la majorité des dossiers que nous accompagnons, l'acquéreur reprend les deux pour sécuriser son installation sur la durée, mais ce choix se négocie, il ne se présume pas.

Zones régulées

En zone régulée, la reprise change aussi la manière d'accéder au conventionnement.

Le conventionnement est personnel. Il se transmet indépendamment des murs, du fonds et de la patientèle. Sa mécanique d'attribution change néanmoins selon la profession, et elle pèse directement sur la valeur stratégique d'une reprise.

Pour les chirurgiens-dentistes, la convention nationale 2023-2028 conditionne depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 tout nouveau conventionnement en zone non prioritaire à la cessation définitive d'un confrère de la même zone. Ce confrère dispose de douze mois à compter de sa cessation pour désigner nominativement son successeur auprès de sa caisse d'assurance maladie, successeur qui dépose ensuite sa propre demande de conventionnement. Passé ce délai, la place vacante est gérée par la commission paritaire départementale, qui tient la liste d'attente et rend un avis selon les critères de la convention. Ce mécanisme découle de l'article 35 de la convention nationale des chirurgiens-dentistes 2023-2028 (arrêté du 23 août 2023, JO du 25 août 2023), pas d'une loi. Nous détaillons l'ensemble du dispositif, zone par zone et métropole par métropole, dans notre page zonage dentiste 2026.

Dans une zone non prioritaire recherchée, racheter un cabinet dentaire en activité et se faire désigner comme successeur par le cédant est souvent la voie la plus directe pour obtenir un conventionnement, plutôt que d'attendre une place vacante gérée par la CPD. C'est un argument de poids pour privilégier une reprise plutôt qu'une création, indépendamment même de la question des murs.

Pour les médecins généralistes, aucun mécanisme équivalent n'est aujourd'hui en vigueur : l'installation reste libre sur l'ensemble du territoire. La proposition de loi Garot, qui porte un projet de régulation de l'installation médicale, est toujours en cours d'examen au Sénat, où seul son article 1 a été voté le 11 juin 2026 avant que l'examen des articles suivants ne soit suspendu faute de temps : ce n'est pas un texte applicable. Le PLFSS 2027 déposé le 1ᵉʳ octobre 2026 ne régule pas non plus l'installation : sa seule mesure sur ce terrain prolonge un dispositif incitatif de solidarité territoriale. Nous suivons ces deux textes, à mettre à jour à chaque étape, sur nos pages loi Garot et PLFSS 2027.

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Financer une reprise

Un historique de chiffre d'affaires change la lecture bancaire du dossier.

Reprendre un cabinet avec une patientèle déjà constituée donne à la banque un chiffre d'affaires observable sur plusieurs exercices, là où une création ex nihilo repose sur une projection. C'est le principal atout bancaire d'une reprise, et cela se répercute directement dans l'instruction du dossier.

1

Deux enveloppes, deux logiques

Le financement du fonds (patientèle, matériel) et celui des murs sont généralement instruits comme deux enveloppes distinctes, avec des durées et des garanties propres à chaque actif. Les regrouper dans un seul prêt n'est pas systématique et dépend de la politique de chaque banque spécialisée santé.

2

Le CA repris, pièce centrale

Les trois derniers bilans ou déclarations du cédant deviennent la pièce de référence du dossier. Une activité stable ou en croissance rassure davantage qu'une activité en déclin, même rachetée à un prix décoté.

3

Une transition à sécuriser

La banque regarde aussi comment la transition patient-praticien est organisée (période de tuilage, présentation du successeur à la patientèle) : un cabinet repris sans accompagnement du cédant perd parfois une partie de son activité la première année.

4

Des conditions à vérifier au cas par cas

Taux, quotité de financement et durée évoluent avec la conjoncture bancaire. Pour un état daté des taux pratiqués par les banques santé, voir notre page taux crédit professionnel santé 2026.

Pour les murs, la structure la plus courante reste une SCI qui porte l'immeuble et le loue à la structure d'exercice. Dès que l'opération implique plusieurs associés, un loyer significatif ou une perspective de transmission, l'option à l'impôt sur les sociétés est recommandée par défaut, un cas de figure fréquent en reprise puisque les murs d'un cabinet déjà en activité sont souvent valorisés plus haut qu'un local neuf. Nous détaillons cet arbitrage dans notre page fiscalité SCI cabinet médical. Pour le volet crédit hors immobilier (rachat de patientèle, matériel, trésorerie), Ordinis Courtage est le cabinet expert reconnu sur ce créneau, voir plus bas.

Avant l'offre

Cinq vérifications spécifiques à une reprise avec murs.

Une partie des diligences d'une reprise recoupe celles d'un achat classique. Cinq points méritent une attention particulière parce qu'ils n'apparaissent jamais dans l'annonce du cédant.

1

Le règlement de copropriété

Une clause d'habitation bourgeoise, simple ou exclusive, peut bloquer ou conditionner l'exercice d'une activité médicale dans l'immeuble, y compris quand le cabinet y fonctionne déjà depuis des années. Voir notre guide clause de copropriété et cabinet médical.

2

Le changement d'usage déjà obtenu

Si le local était initialement un logement, vérifier que le changement d'usage a bien été obtenu par un cédant précédent, et qu'il reste valable pour le nouvel exploitant. Un usage non régularisé reporte le risque sur l'acquéreur.

3

L'état technique réel

Fluides, électricité, conformité ERP : un local en activité depuis longtemps peut cumuler des non-conformités tolérées jusqu'ici mais qui ressortent lors d'un contrôle après la vente. Un audit technique avant l'offre évite une mauvaise surprise après signature.

4

Le conventionnement, si la profession y est soumise

Pour un chirurgien-dentiste en zone non prioritaire, vérifier que le cédant a bien l'intention de désigner l'acquéreur comme successeur, et formaliser cette désignation dans le calendrier de la cession plutôt que de la présumer acquise.

5

La cohérence du prix global

Fonds et murs doivent être valorisés séparément, selon leurs propres références (chiffre d'affaires pour l'un, marché immobilier local pour l'autre), même quand ils sont vendus par le même cédant dans un seul protocole.

Questions fréquentes

Reprise de cabinet médical : les questions que nos clients posent.

Quelle est la différence entre reprendre un cabinet existant et créer un cabinet ex nihilo ?

Reprendre un cabinet existant permet de démarrer avec une patientèle et un chiffre d'affaires déjà constatés sur les trois derniers exercices, ce qui facilite l'instruction bancaire. La création ex nihilo laisse une liberté totale sur la configuration du local et le choix de la zone, mais impose une montée en charge de douze à dix-huit mois sans historique de revenus. Le bon arbitrage dépend surtout de la disponibilité du foncier dans la zone visée et du profil bancaire du praticien. Pour le cas dentaire, où plus de 70 % des acquisitions Prestonn portent sur un cabinet existant, voir notre guide d'achat cabinet dentaire 2026.

Peut-on acheter les murs d'un cabinet médical sans reprendre la patientèle ?

Oui, les murs et le fonds (la patientèle, le matériel, le droit au bail s'il existe) sont deux actifs juridiquement distincts qui peuvent se vendre séparément ou ensemble. Un acquéreur peut acheter uniquement l'immeuble et louer ensuite le local à un professionnel de santé, ou l'inverse en reprenant le fonds d'un cédant qui reste propriétaire des murs. Dans la majorité des dossiers Prestonn, les deux sont acquis ensemble pour sécuriser le projet sur le long terme.

Le successeur d'un chirurgien-dentiste récupère-t-il automatiquement le conventionnement en zone non prioritaire ?

Non. Le conventionnement est personnel et ne se cède pas : il n'est attaché ni aux murs, ni au fonds, ni à la patientèle. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, en zone non prioritaire, un chirurgien-dentiste qui cesse définitivement son activité dispose de douze mois pour désigner son successeur auprès de sa caisse d'assurance maladie, qui dépose ensuite sa propre demande de conventionnement. Passé ce délai, la place vacante est gérée par la commission paritaire départementale. Ce mécanisme découle de l'article 35 de la convention nationale des chirurgiens-dentistes 2023-2028, pas d'une loi. Détail complet sur notre page zonage dentiste 2026.

Comment se finance la reprise d'un cabinet médical avec ses murs ?

Les banques spécialisées santé instruisent un dossier de reprise en s'appuyant sur le chiffre d'affaires du cabinet repris sur ses trois derniers exercices, ce qui renforce le dossier par rapport à une création. Le financement couvre en général deux enveloppes distinctes, le fonds et les murs, avec des durées et des garanties différentes selon l'actif financé. Les conditions précises (taux, quotité, durée) varient selon le profil et la conjoncture bancaire du moment, à vérifier au cas par cas sur notre page financement cabinet médical.

Faut-il un acte notarié pour reprendre un cabinet médical ?

Pour les murs, oui : la vente d'un bien immobilier doit être formalisée par un acte authentique devant notaire pour être publiée au service de la publicité foncière et opposable aux tiers. Pour le fonds libéral (patientèle, matériel), un acte sous signature privée est juridiquement possible, même si la plupart des cédants et acquéreurs font rédiger cet acte par un professionnel du droit pour sécuriser les clauses de garantie et de non-concurrence.

Quelles vérifications faire avant d'acheter un cabinet médical en activité, murs compris ?

Au minimum : le règlement de copropriété (clause d'habitation bourgeoise éventuelle), la régularité du changement d'usage ou de destination déjà obtenu par le cédant, l'état technique du local et des équipements repris, l'historique du chiffre d'affaires sur trois exercices, et la situation du conventionnement si la profession y est soumise. Chacun de ces points peut à lui seul remettre en cause le prix négocié ou la faisabilité du projet.

Vaut-il mieux structurer l'achat des murs en SCI à l'IR ou à l'IS pour une reprise ?

La SCI à l'impôt sur les sociétés est recommandée par défaut dès qu'il y a plusieurs associés, un loyer significatif ou un objectif de transmission à moyen terme, ce qui correspond souvent au profil d'une reprise avec murs déjà valorisés. La SCI à l'impôt sur le revenu reste pertinente pour un cas simple, un praticien seul avec des revenus modérés. L'arbitrage dépend de la fiscalité personnelle et de l'horizon de revente : il se construit avec un expert-comptable et un notaire, jamais en appliquant une règle automatique. Voir notre guide fiscalité SCI cabinet médical.

Combien de temps prend la reprise d'un cabinet médical avec ses murs ?

Comptez généralement 6 à 9 mois entre le premier échange avec le cédant et l'acte authentique, un délai comparable à celui d'un achat classique. Les diligences spécifiques à une reprise (vérification du conventionnement, continuité du changement d'usage, audit du fonds) s'ajoutent en parallèle de la négociation et du montage financier, sans nécessairement rallonger le calendrier si elles sont engagées dès le départ.

Prestonn · Spécialiste reprise de cabinet médical

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